近期，各大房企在债务重组方面不断有新消息传来。
3月中旬，世茂集团的境外债务重组方案获香港法院批准，正式生效；龙光在境外债重组方案在获得超8成债权人支持的同时，也公布了对境内债务的整体重组方案；远洋的境外债重组获两地法院批准……
其中，由于行业环境的变化和市场形势的复杂，房企的债务重组仍面临不少波折与反复，宝龙地产、正荣地产等房企的重组计划已失效，宝龙更是面临着债权人清盘的申请，并有4家企业被颁令清盘。目前来看，行业风险仍未完全出清。
不过业内认为，随着债权人对房地产公司偿债预期下修，房企化债工作将在2025年进一步提速，并将呈现出削债幅度更大、债务利息更低、展期时间更长等特点。
重组进展分化
推进债务重组两年有余，世茂集团终于成功落地。3月13日，世茂发布公告称，境外债务重组计划已获得高等法院批准，所有计划条件均已达成，3月13日起重组计划生效。
稍早于世茂，远洋集团的境外债务重组香港协议安排在2月下旬获得香港法院批准，并已生效，其英国重组计划则于2月初获得了英国法院批准。至此，远洋的境外债的重组也已经全部获批。
龙光的境内外债务重组也在近期获得重要进展。境外债方面，2月底时，已有超8成的同意债权人已加入整体CSA（整体债权人支持协议），意味着龙光境外债务重组基本已取得成功。
境内债方面，龙光在3月17日公布了整体债务重组方案，涵盖21笔债券、本金余额合计219.62亿元，提供了折价购回、资产抵债、债转股、特定资产和全额展期留债等五个选项。
其中，龙光创新地提供了资产抵债的方式，包括实物资产抵债和财产权信托份额抵债两种模式，可选资产包括龙光自持商业、写字楼、酒店、可出售住宅等，区位涉及深圳、成都、南宁等多地。
碧桂园在1月初提出了116亿美元境外债务的重组提案后，为加快重组进程，还将境外债务重组财务顾问从毕马威换回华利安和中金公司。境内债方面，碧桂园也在3月中旬开始与投资者协商新的偿付方案，涉及旗下境内8只债券，余额约99亿元。
值得一提的是，A股上市的金科股份则利用了重整的方式解决债务问题，有望成为千亿房企重整第一股。今年1月份，金科股份披露的重整方案显示，金科股份拟采用上市公司股权+信托资产包+现金的综合偿付方式，同时引入产业投资人和财务投资人以解决债务问题并为信托资产包中的项目赋能。
房企的债务重组进程并非一帆坦途，其间充满复杂性和不确定性。自2024年以来，包括宝龙地产、奥园集团在内的多家房企都曾发布公告，宣布其境外债务重组计划达成所有重组条件并生效。但随着行业环境的变化和市场形势的复杂化，债务重组的进程再现波折。
2月底，宝龙地产公告称其重组部分条件仍未满足，导致重组生效日期未能在截止日期前落实，重组计划因此失效，成为年内首例“硬着陆”案例。债务博弈宣告失败后，宝龙地产子公司被债权人提出清盘，相关清盘申请聆讯将于4月28日举行。
据亿翰智库观察，当前能在债务重组上取得重要的进展房企，存在不少共性。其一，重组方案本身的诚意，对债权人利益保障的条款，综合考虑并兼顾各类型债权人的利益；其二，企业自救的行动和举措；其三，公司管理层的稳定性等等，让债权人对企业自救有信心，相信企业会通过努力推动债务问题的化解。
仍存诸多挑战
目前，债务重组是房企的主流选择。据克而瑞不完全统计，截至2025年2月底，有59家出险房企在债务重组或破产重整方面披露了进展，其中已有14家完成了全部或部分的债务重组。
在港股上市的内房企中，花样年、龙光、远洋等企业基本完成境内和境外债务的整体重组或展期，融创更是首家完成境内债二次重组的房企；时代中国、碧桂园、方圆地产等则已基本完成境内债券的展期。
从当前房企公布的重组方案来看，境外债务重组存在不少共同特点。东吴证券房地产行业分析师房诚琦分析称，若债权人拟相对较短时间内收回债务，通常需接受债务的大幅折价，形式包括现金折价回购、原债务折价转换为低息甚至零息的新债券/新贷款等；若债权人拟全额收回本金或尽量减少本金损失，则需接受更长时间的债务年限与更低的债务利息。
近年来由于房地产行业持续处于下行通道，房企面临严峻的财务困境，债权人对其偿债能力预期下修。
基于债权人预期的下降，房诚琦预计，2025年有望迎来房地产公司债务重组的高峰，并且会呈现出以下4种重组趋势和特征，包括境内债重组方案向境外债重组方案靠拢、削债幅度更大、债务利息更低、展期时间更长。
此外，在化解债务问题上，除境内外债务重组以外，破产重整也为房企提供了新的思路，成为房地产公司破解债务困局的又一关键路径。
房诚琦提到，相较于债务重组，重整可将各类债务如总包和分包供应链的应付款和票据等统一进行债务管理，既包含总部层面的债务也包含项目公司层面的债务。
很明显的是，并非所有房企都能顺利通过完成债务重组，债务规模庞大、资产大幅缩水、债权人反对、企业造血能力修复不及预期等多种因素影响下，不少房企的自救计划仍阻碍重重。
目前，42家港股上市的内房企中，有25家企业先后收到过清盘呈请，其中新力、大发、佳源国际、中国恒大4家企业已被颁令清盘。
推动债务重组的成功落地，克而瑞认为，房企需要充分考虑债权人的利益，确保重组方案得到债权人的支持。同时，也要合理规划债务结构，避免过度依赖某一种重组方式，降低未来的财务风险，例如要谨慎确定转股价格和比例，充分考虑对股权结构和公司治理的影响。此外，财务投资人的选择也十分关键，投资人是否拥有实力在债务重组后带领企业走出困境，也需要谨慎考虑。
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郑娜
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